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襄阳整治重点行业合同不公平格式条款问题

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发表于 2022-9-30 08:22:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
湖北日报客户端讯(全媒体记者祝兆林 见习记者吴宇睿 通讯员詹清贵 郭雪)9月28日,襄阳市市场监管局召开重点行业合同格式条款整治工作推进会暨行政约谈会议,对商品房买卖、汽车销售和物业管理行业合同中存在的不公平格式条款进行通报。

据介绍,今年8月,襄阳市市场监管局在全市范围内开展以商品房买卖、汽车销售、物业管理等三大行业为重点的合同格式条款专项整治行动,重点严厉打击合同格式条款应备案而未备案以及利用不平等合同格式条款免除经营者自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等违法行为。

围绕社会关注的焦点、消费投诉的热点、民生保障的重点,市市场监管局通报了包括关于逾期付款与逾期交房、按揭贷款、解除商品房买卖合同、车辆交接、购车定金、车辆定点维修、物业公司收取滞纳金、停车场停放各种车辆收费服务、使用休闲运动器材造成人身伤害等不公平格式条款在内的19个典型问题。

市市场监管局总工程师申克庆表示,下一步,该局将加大集中整治力度,对合同中存在的不公平格式条款等违法行为,以及应备案而没备案、应整改而不整改或整改不到位的经营者,依法进行查处并予以曝光,切实规范企业经营行为,维护消费者合法权益,营造公平和谐消费环境。

警惕!这些都是不公平格式条款

商品房买卖合同中的不公平格式条款

关键词:逾期付款与逾期交房

案例条款:买受人逾期付款在30日之内,按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同;双方愿意继续履行合同的,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人逾期交房的,买受人给予90日的宽展期,且不追究其违约责任;宽展期届满后仍未交房的, 出卖人自交付期限届满后第91日起至实际交付之日止,按日向买受方支付已交房价款万分之零点一的违约金,合同继续履行。

点评:此条款属于经营者利用合同格式条款加重消费者责任的不公平格式条款。出卖人延期交房时,买受人须给予90日的宽展期,且不追究其违约责任,宽展期届满后仍未交房的,按日向买受人支付万分之零点一的违约责任。但买受人逾期付款时,30日内,出卖人可主张逾期应付款日万分之一的违约金;超过30日的,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。买卖双方的违约责任严重不对等。

关键词:屋面使用权、外墙使用权

案例条款:买受人同意,出卖人可在房屋所在楼栋的屋面和外墙设立标志、标识以及有关其他形式的广告标识。由甲方自行向政府缴纳相关税费并办理政府审批手续。出卖人无须向其他单位和个人支付任何费用,也不承担任何责任,乙方对此无任何异议。

点评:此条款属于出卖人利用合同格式条款排除消费者权利的不公平格式条款。根据相关规定,房屋的屋顶、外墙面属于业主共有,由业主共同进行管理。此条款以格式条款的形式直接约定乙方同意甲方使用房屋的屋顶、外墙面显然不合理,因此处的买受人只是单独业主,对屋顶、外墙面无法进行处分。即使出卖人与每个单独业主签订此条款,最终的集合也无法认为是全体业主共同一致同意。

关键词:房屋交付

案例条款:买受人在房屋交付查验房屋时需整改的,整改事由不构成买受人延迟收房和拒绝、延迟缴纳物业管理费的理由。

点评:此条款属于经营者利用格式条款排除消费者权利的的不公平格式条款。根据《民法典》规定,买受人查验房屋时,若房屋质量不符合合同约定的,导致合同目的不能实现的,买受人可以据此延迟收房或拒绝验收。

关键词:商品房面积误差

案例条款:商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异的, 不论合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内或者超过3%时,双方均不得解除合同,买受人也不得要求退房,双方按照合同据实结算。

点评:此条款属于“经营者利用格式条款排除消费者权利”的不公平格式条款。根据《商品房销售管理办法》第二十条有关规定,产权登记面积与合同约定面积误差超过3%时,买受人可以要求退房。

关键词:产权登记

案例条款:出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

点评: 此条款属于“经营者利用格式条款免除自身责任”的不公平格式条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款:“由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日”的规定,出卖人将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的时间虽然可以由出卖人、买受人双方进行约定,但该约定的时间应是合理期限,此处的“360日”与司法解释规定“90日”相差甚远,显然不属于合理期限。

关键词:解除商品房买卖合同

案例条款:因买受人原因导致主合同及补充协议解除的,应向出卖人支付购房款总额5%的违约金。因出卖人原因导致主合同及补充协议解除的,向买受人返还已付房款及买受人交予出卖人的代缴税、费(不计息),并承担违约金(按买受人已付房款的0.5%计算金额)。

点评:此条款属于出卖人利用合同格式条款加重消费者责任的不公平格式条款。因买受人原因导致合同解除时,买受人承担的违约金以“购房款总额”为基数计算, 向出卖人支付购房款总额5%的违约金,而因出卖人原因导致合同解除的,只需承担买受人已付房价款0.5%的违约金,双方的违约责任不对等。

汽车销售合同中的不公平格式条款

关键词:购车定金

案例条款:合同签订之日,乙方向甲方交纳定金,如乙方不按约定履行本合同则无权要求返还定金。甲方不按约定履行本合同,应返还乙方交纳的定金,但不做任何赔偿。定金日后抵为车款,但定金数额不得超过车款总额。

点评:此条款属于涉嫌免除经营者责任的不公平格式条款。定金规则属于各类合同常见规则,现行法律有明确规定,前述两个条款对于定金的约定不仅对于买方不公平,且违反了法律的强制性规定。根据《担保法》第八十九条、第九十一条规定,“甲方不按约定履行本合同,应返还乙方交纳的定金,但不做任何赔偿。”“由于售方原因未能按时交车的,售方可退回定金;其他原因一律不退回定金”违反了定金罚则的规定;“定金数额不得超过车款总额”违反了定金不得超过主合同标的百分之二十的规定。对于超过部分,不发生定金的法律效力。

关键词:车辆定点维修

案例条款:买方只能在指定点维修汽车。如果不在指定点维修,厂家就不承担质量担保责任。

点评:此条款体现在销售商的保养手册上,属于“经营者利用格式条款排除消费者权利”的不公平格式条款。《消费者权益保护法》第九条规定,消费者享有自主选择商品或者服务的权利。如果是汽车本身的质量问题,在某些特定情况下,不管在指定点还是在指定点以外的地方修理,只要修理厂具备相应资质且没有使原问题扩大,厂家都应承担质量担保责任。

关键词:代办上牌和代办保险服务

案例条款:卖方受买方委托代为办理车辆上牌入户手续,买方按照有关规定提供上牌资料,并给予积极配合。

点评:此类条款通过单方面约定,强行产生了经营者与购车者之间另一个“委托代办保险、代为上牌”的合同法律关系,排除了消费者自由选择的权利,不符合《消费者权益保护法》中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。

物业管理服务合同中的不公平格式条款

关键词:滞纳金

案例条款:业主每月10日前交清上月物业费,不按规定缴纳其管理服务、房屋本体维修基金等以及赔偿金、违约金的,处以每日3‰的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取适当的催缴措施。

点评:此条款属于“经营者利用格式条款加重消费者责任”的不公平格式条款。根据《民法典》规定,物业公司收取滞纳金的程序应是业主逾期支付物业费,物业公司催告业主在合理期限内支付物业费,业主仍不支付的,物业公司才可收取滞纳金。此合同条款直接约定业主一旦逾期支付物业费,物业公司即可收取滞纳金,显然不符合法律规定。

关键词:公用部位、公用设施设备经营收入

案例条款:物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施设备,同意委托物业公司管理服务经营,服务经营收入归物业公司所有,用于弥补前期物业管理服务费用之不足和设备设施维护。

点评:此条款属于经营者利用合同格式条款排除消费者权利的不公平格式条款。根据《湖北省物业服务和管理条例》规定,利用业主共用部位、共用设施设备经营所得的收入应当属于全体业主共有。此合同条款直接约定该收入归物业服务企业所有,属于排除对方权利的情形。

关键词:停车场停放各种车辆收费服务

案例条款:在物业公司指定停车场停放自行车、电动车、摩托车、轿车等各种车辆收费,但不作保管,车辆损毁、损坏或丢失以及车内物品丢失,均由车主自己承担责任。

点评:《消费者权益保护法》规定,经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全,此条款物业方将本应由自己承担的经营风险责任转嫁给车主,属于《合同违法行为监督处理办法》第十条第(二)项所指的经营者在格式条款中加重消费者责任“承担应由格式条款提供方承担的经营风险责任”的霸王条款。

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